Koja je dokumentacija potrebna za prodaju nekretnine?
Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje svoje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno validne dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava tj, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao uknjižiti na svoje ime.
Šta je najbitnije u Ugovoru o prodaji stana ?
Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka Ugovornih strana, sa svim generalijama, uključujući i matični broj Ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti. Potrebno je i naznačiti da vlasnik dostavi sve izmirene račune za tu nekretninu, kao i potvrdu o izmirenim obavezama po osnovu poreza na imovinu.
Šta je „clausula intabulandi“ i čemu ona služi?
„Clausula intabulandi“ jeste izjava kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva. To znači da je prodavac ovom izjavom, omogućio kupcu da se bez ikakvih problema samostalno uknjiži kao novi vlasnik te iste nekretnine. Ona može je najčešće sastavni deo kupoprodajnog ugovora, ali isto tako može predstavljati i posebnu izjavu. U oba slučaja, odnosno sam ugovor, kao i pojedinačna izjava moraju biti overeni u sudu, da bi bili važeći i da biste čitav posao završili bez problema.
Kapara i depozitna kapara
Uobičajena kapara prilikom kupovine nekretnine iznosi 10 odsto od dogovorene cene i ona se isplaćuje prodavcu nekretnine na dan potpisivanje predugovora.
Depozitna kapara se isplaćuje onda kada se nekretnina koju želimo da kupimo nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi problem koji prodavac mora da reši. Depozitna kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine kao garancija da će kupac uzeti željeni stan ili kuću, a prodavac je dužan da u narednom roku reši postojeće probleme koji koče prodaju nekretnine. Ova kapara nije 10 odsto kao prilikom kaparisanja stana, već je obično u pitanju manja suma novca.
Kada i koliko se plaća agencijska provizija?
Agencijska provizija plaća se u momentu kaparisanja stana, tj prilikom potpisivanja kupoprodajnog predugovora, koji je prvi korak prilikom kupovine nekretnine.
Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?
Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa kupca na račun prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, koje prelaze iznos od 600.000,00 dinara ili u deviznoj protivvrednosti, moraju vršiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora između prodavca i kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.
Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti?
Osnovna razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što je uknjižena nepokretnost upisana u katastar nepokretnosti – uneti su podaci o tačnoj lokaciji, broj katastarske parcele kao i podaci o vlasniku. Na uknjižene nekretnine mozete staviti hipotekarne ili založne kredite, sto znači da željenu nekretninu mozete kupiti na kredit preko banke ili firme. Neuknjiženi stanovi time ne gube na vrednosti, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje , validnom pravnom dokumentacijom, overenim kupoprodajnim ugovorom, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, u zavisnosti od toga koji je način sticanja nepokretnosti. Ipak, prodavci čije su nekretnine uknjižene imaju vise potencijalnih kupaca (gotovinski kupci i kupci iz kredita) pa savetujemo svim prodavcima da uknjiže svoju nekretninu ako je to moguće.
Šta je potrebno da bi se uknjižila neka nekretnina?
Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim ce trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno katastru nepokretnosti.
Ako nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se). Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slucaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.
Koja je dokumentacija potrebna pri kupovini stana koji nije uknjižen ?
Ako nepokretnost nije uknjižena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, počev od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno pečatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi ste u momentu kada se za to steknu uslovi kao kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogli istu da uknjižite na svoje ime.
Porez na prenos apsolutnih prava i ko ga plaća?
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Po zakonu, obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Uglavnom, Prodavac izdaje Punomoćje ,sa kojim ovlašćuje Kupca da u njegovo ime reguliše plaćanje poreza na promet apsolutnih prava kod nadležne Uprave Javnih prihoda. Zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava je 10 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora kod nadležne poreske uprave – poreskog odeljenja opštine na cijoj teritoriji se nalazi nekretnina.
Osim overenog kupoprodajnog ugovora, poreskoj upravi je potrebno priložiti i dokument koji predstavlja dokaz o prethodnom pravnom osnovu sticanja za prodavca (Ugovor o kupoprodaji ili ostavinsko rešenje, u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini, obavezno sa poreskom klauzulom (pečatom poreske uprave) na istom.
Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik placanja ima rok od 15 dana od dana prijema rešenja da uplati navedeni iznos i dostavi dokaz poreskoj upravi o izvršenoj uplati , kako bi mu se na sve primerke kuporodajnog ugovora stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na prenos apsolutnih prava.
Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava
Pri kupovini prve nekretnine , možete biti oslobođeni od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Potrebno je da ispunjavate sledeće uslove:
- da ste punoletni,
- da na svom imenu nemate nekretninu počev od juna 2006.godine,
- da ste državljani Republike Srbije,
- kao i da predate neophodnu dokumentaciju nakon overe Ugovora nadležnoj Poreskoj upravi.
Kada završite kupoprodaju predmetne nepokretnosti, odnosno , overite Ugovor u sudu, dužni ste da se u roku od 10 dana prijavite nadležnoj Poreskoj upravi , radi regulisanja poreza, gde dobijate spisak dokumentacije, koju je potrebno priložiti uz podnošenje Zahteva za oslobađanje poreza. Po dobijanju pozitivnog Rešenja oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2. Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2 porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Takođe na svakog člana porodičnog domaćinstva koji ne poseduje nekretninu, a živi sa vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15 m2.
Šta je kapitalna dobit ?
Kapitalna dobit predstavlja pozitivnu razliku izmedu prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez nece postojati. Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 60.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 80.000 EUR. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR i na taj iznos se placa porez po stopi od 15 %.
Medutim, vrlo je važno reci da obveznici poreza na kapitalni dobitak mogu biti samo lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994. godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici poreza na kapitalni dobitak.
Ukoliko posle prodaje nekretnine kupujete drugu nekretninu, u roku od 90 dana, od dana prodaje stana tj, po Zakonu, rešavate stambeno pitanje angažovanjem svih sredstava dobijenih od prodate nepokretnosti, Vi ne podležete porezu na kapitalnu dobit , bez obzira kada ste stekli prodatu nepokretnost. U slučaju da ne kupujete nekretninu nakon prodaje sadašnje nepokretnosti, u zavisnosti kad je stečena (pre ili posle 24.01.1994), možete biti oslobođeni kapitalne dobiti ili biti obveznik plaćanja iste.
Porez na nasleđe i poklon
Naslednici ili poklonoprimci prvog naslednog reda ne plaćaju porez, oni drugog naslednog reda porez na nasleđe i poklon plaćaju po stopi od 1,5%. U svim ostalim varijantama porez iznosi 2,5%. Recimo, ukoliko vlasnik nekretnine poklanja nekretninu svojoj deci ili supružniku, ni poklonodavac ni poklonoprimac ne plaćaju porez na prenos apsolutnih prava, s tim da ste u obavezi da dostavite potrebnu dokumentaciju u Poresku upravu kako bi se izdalo rešenje o oslobađanju od poreza na prenos apsloutnih prava.
Porez na dodatu vrednost (PDV) i njegova refundacija
PDV se obračunava po stopi od 10 % cene nekretnine. Pravo na refundaciju, odnosno povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana u novogradnju, može se ostvariti za stan čija površina, za kupca prvog stana iznosi, do 40 m², a za članove njegovog porodinog domaćinstva do 15 m² po svakom članu, koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju može da ostvari samo na kvadraturu za koju prema malopre pomenutom obračunu ima pravo (40m²). To znači da ako neko kupi svoj prvi stan od 60 kvadrata, on će imati povraćaj PDV-a samo na 40m², dok će na preostalih 20 kvadrata stana moći da dobije povraćaj na osnovu članova svog domaćinstva (ukoliko živi sa nekim i to do 15 kvadrata po svakom članu) i to pod uslovom da niko od njih do tog mometa nije imao neku nekretninu u svom vlasništvu.
Uslovi za povraćaj PDVa:
- da je kupac, koji kupuje svoj prvi stan, fizičko lice
- punoletni državljanin Srbije, sa prebivalištem na njenoj teritoriji
- da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Srbije
- da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu
Koje su osnovne faze kroz koje kupac treba da prođe prilikom primopredaje nepokretnosti?
Poželjno je da kupac pre potpisivanja i overe kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika, ode u nepokretnost, gde će se uveriti da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari. Nakon toga, Prodavac i Kupac kod javnog beležnika potpisima izražavaju svoju volju. Potom sledi isplata kupoprodajne cene kao i ponovni dolazak u kupljenu nepokretnosti i zvanična primopredaja ključeva.
Šta podrazumeva prenos prava korišćenja telefona, struje i komunalija (infostana)?
Kada postanete vlasnik nekretnine na osnovu Ugovora o kuporodaji nepokretnosti, jako je bitno da prenesete sve na svoje ime, a to podrazumeva da sve sto je vezano za Vašu nekretninu treba da glasi na Vaše ime i prezime.
Kako se vrši prenos prava korišćenja PTT priključka prilikom kupovine nepokretnosti?
Prilikom kupovine stana kupac prvo mora pitati prodavca da li želi da u prodatom stanu ostavi broj koji je već postojeći ili ne. Ukoliko želi, onda se samo izvrši prenos pretplatničkog prava i to po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kao i fotokopije ličnih karata. U ovom slučaju se prenos prava korišćenja PTT priključka ne naplaćuje. Međutim, ako prodavac ne želi da ostavi broj kupcu, onda on mora podneti zahtev za novi PTT priljučak.\
Kako se vrši prenos prava koriščenja EDB brojila prilikom kupovine nepokretnosti?
Prenos prava korišćenja struje, tj EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. Važno je napomenuti, da za razliku od prenosa prava korišćenja PTT priključka, ovde prodavac ne mora biti prisutan, već kupac sve može sam da završi.
Kako se vrši prenos obaveza po pitanju komunalija (infostana) prilikom kupovine nepokretnosti?
Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana, odnosno Javnih preduzeća za toplovod, vodovod i komunalije opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Kao i kod prenosa prava korišćenja EDB brojila, prodavac ne mora biti prisutan.
Kako da prodam i kupim stan u isto vreme ?
Kako su kod nas u većini slučajeva kupoprodaje nekretnina vezane – odnosno, da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi – prvi korak je prodaja nekretnine kupca, koja započinje potpisivanjem Predugovora prijemom kapare, da bi ste Vi mogli dalje kaparisati drugu željenu nepokretnost i da bi Vam isplata te nepokretnosti bila izvesna. U Predugovoru, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u zakonu nije izricito definisan, vec ga saglasno dogovaraju ugovorne strane (najcešce 45-60 dana od dana potpisivanja predugovora, a može biti duži ili kraći). U Predugovoru obično, u pogledu datuma, stoji formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji nikakva prepreka.
Ako kupoprodaja nije vezana, odnosno ako ni kupac ni prodavac nisu uslovljeni prethodnom prodajom svojih stanova, prethodno opisana procedura zakljucenja predugovora nije neophodna, vec se odmah može pristupiti zakljucenju i overi glavnog Ugovora ili potpisivanju Predugovara sa kraćim rokom isplate.
Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji?
Strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji i to po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom, što znači da je i za naše državljane u tim zemljama predviđena mogućnost da kupuju nepokretnosti. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.